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百强房企三成在抢滩长租公寓

来源:南方日报    2018-04-28     租房指南
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大资本入局将导致租房市场租金水涨船高?近期,位于?#26412;?#20116;环外的企业自持租赁房项目——万科翡翠书院,推出90平方米精装小三居和180平方米大四居,由于标出“10年180万起”的昂贵一次性付清租金,引发市场高度关注。不过,记者了解到的最新消息是,万科翡翠书院目前还只是处在市场测试阶段,这?#23548;?#26159;一个超高端的产品,对整个租房市场来说并无代表性。

有机构预测,到2025年,国内住房租金总量将?#22411;?#36229;过3万亿元。面对巨大的市场?#26696;猓?#36817;年全国百强房企中三成已在抢滩长租公寓业务。随着供给的增加,一线城市的房租收入比?#22411;?#25289;低。

广州一季度抽样板块?#31185;?#26041;?#33258;?#31199;均价50元

春季是租房市场的传统旺季。58安居客房产研究院发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》显示,3月,?#26412;?#19978;海、广州、深圳租房需求强劲,与?#33322;?#21069;半个月相比分别增长了179%、188%、253%和283%。

广州?#24615;?#22320;产近期也抽查了天河、越秀、海珠、白 云、番禺五个核心区的租房交?#36164;?#25454;,结果发现一季度这些地区抽样板块?#31185;?#26041;米平均月租为50.33元,以90平方米计,10年租金不到54万元。当然,在租金最贵的珠江新城板块,这个数据可能是翻倍。?#23548;?#19978;,在紧邻珠江新城的天河员村板块,工薪一族还?#24378;?#20197;租到性价比相对较高的房子。根据?#24615;?#22320;产提供的数据显示,一季度,员村楼梯房一房和二房的平均租金分别为?#31185;?#26041;米27.54元和27.55元。

“由于现在广州城市轨道交通已经相当发达,在一个小时车程以内的地方,还是能够?#19994;?#24615;价比不错的房子。”在珠江新城上班的工?#38454;?#23567;李对记者说,因为她是与室友在东?#38498;?#31199;,每月1000多元的房租还是压力不大。对于广州深圳这样的全国人口流入最多的城市来说,目前的租金还可以接受。

资本抢滩推高价格?

根据有关机构调研,2017年中国住房租赁市场交易总量约1.2万亿元,租房人口1.94亿人,占全部人口的13.9%。预?#39057;?025年,租金总量将?#22411;?#36229;过3万亿元,租赁人口增至2.52亿人。

正是瞄准这块巨大的市场?#26696;猓?#20174;3年前开始,以万科、保利、龙湖和碧桂园等为代表的大型房企纷纷提前布局长租公寓市场。根据记者的不完全统计,截至目前,全国的百强房企当中,已经有超过30家在长租公寓领域有所动作。譬如,万科自2014年起启动长租公寓业务,截至2017年12月末,泊寓(青年公寓)业务累计获取房间数超过10万间。而另一家?#26174;?#36827;入租房市场的龙湖集团2020年长租公寓可能超过20万间。

但是,市场目前的利润率并不高。就拿?#28072;?#24341;起关注的万科翡翠书院项目来说,尽管“10年180万起”的叫价,在一般社会大众看来已经非常昂贵,但?#25250;?#33258;万科方面的说法显示,地价109亿元,其它资金和建安成本50亿元,这两块地目前的总成本已经高达160亿元,这还没有考虑到配?#20303;?#38271;期经营成本以及维新成本等,即便?#21069;?#29616;在的租金定价,项目NOI(净营运收入)回报率不超过3%,相比其他项目可以说是不挣钱的。

记者私下从万科、龙湖等企业的运营人士了解到,当前租房产品的平均净利润?#23460;?#23601;是在3%—4%。一位大型房企的负责人告诉记者,至少目前,他们进入租房领域,并非抱着赚大钱的目的,但不赚大钱并不意味着企业可以亏本运营,尤其对上市房企来说,首要考虑的是项目的可持续运营。

至于资本大举入局是否在事实上推高房租,上述负责人称,这么多资本和大品牌企业进入同一个市场,无疑会加剧市场的竞争。“只听说过竞争会平抑价格,哪有竞争拉高价格的说法。”

融资政策助力企业入市

有?#30340;?#20154;士分析称,相比于传统住宅开发,长租公寓现金回流速度慢、利润率较低,目前大部分收入主要依赖租金,所以长租公寓的房租往往会比周边其他房源要高。

张先生近期在五羊新城一个泊寓项目租住了一套合租间,15平方米的面积月租2190元。同一时间,他还看过自如旗下的一些距离更远的房源,面积大一些,价格在2000元左右。在他看来,相比周边由中介提供的分散房源,大品牌长租公寓的确会贵一点,但也不会贵很多。一位泊寓的经理说:“?#23548;?#19978;,为了给居住提供更舒适的环?#24120;?#25105;们投入了较高的成本进行装修设计,但是价格只是比市场平均价格多一点点。”公开数据显示,长租公寓普遍开出的租金?#21592;?#21516;地区的普通住宅高20%左右。

今年以来,随着抢滩租房行业的资本越来越多,可以预见企?#23548;?#30340;竞争也会?#25214;?#28608;烈。

面对租房市场当前激烈竞争下的微利状态,碧桂园集团有关负责人此前曾经表示,作为上市公?#33606;?#22312;尽社会责任的同时,肯定会对股东负责,把盈利空间进一步扩大。

近日,国家关于推进住房租赁资产证券化的政策落地,则?#22411;?#25472;起一股企业发行长租公寓REITs的融资热潮。记者了解到,从2017年开始,?#30340;?#20415;出现了多项以长租公寓为标的的资产证券化产品,包括租金?#25214;?#26435;ABS、类REITs、CMBS、ABN、房地产基金、信用贷等。而据不完全统计,目前,住房租赁专项REITs产品规模已达500亿元。?#30340;?#20154;士称,融资政策也在助力企业入市。

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