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购房,作为消费领域主要消费?#20998;?#19968;,他?#21335;?#36153;不仅涉及商品本身的面积、结构、质量等问题,还与小区规划、容积率、公建配?#21672;?#26045;、物业等有关,而买一套房有时甚至会牵扯到一代人或几代人的积蓄,因此,买房子,是需要带着放大?#31561;?#25361;选的。“居者有其屋”是每个人的梦想,购房是一件大事,也是一次艰辛而漫长的旅程,您是否在买房过程中遇到这样那样的问题而倍感心烦呢?本期《千房百计》就和大家一起探讨并解决买房路上的那些烦心事儿。

买房前:“大忽悠”你遇见过几个?
买房后:各种问题纠纷“不请自来”
合同纠纷问题

定金引起的合同纠纷问题——怎么破?

?#23478;?#20027;在售楼处认购了商品房后交付认购定金,其中认购书对房屋位置、面积、价款、签订商品房买卖合同的时限等都进?#36763;?#32422;定。?#27426;?#26377;时会有业主发现,当再次前往售楼处签订合同时,却发现开发商在购房合同补充协议中有许多内容显失公平,例如逾期交房、逾期办证的免责条款,无法办理按揭款购房者应3日内以现金补足等。

支招:依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件?#35270;?#27861;律若干问题的解释》的规定,出卖人通过认购、订购、预订等方?#36739;?#20080;受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还?#23478;?#20027;。

质量问题

房屋质量问题——怎么破?

常见的房屋质量问题有:楼体不稳定;墙体裂缝及楼板裂缝;屋面渗漏,厨房、卫生间向外的水平渗漏,以及向楼下的垂直渗漏,垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处;墙体空,墙皮脱落;隔音、隔热效果差;门、窗密?#25307;?#24046;、变形?#20976;?#30005;、暖、气的设计位置不合理;公用设施设计不合理,质量不过关。如楼梯间位置不方便,楼梯宽度过小,电梯运行质量不稳定等等。

支招:业主应通过房屋质量检测机构对房屋问题进行检测,明确房屋质量出现问题的原因,并通过拍照或者房屋检测机构现场记录的方式固定房屋受损的证据。若合同中没有明确约定,经检验确属主体结构质量不合格的,业主有权退房。毕竟集体的力量要大于个人,建议最好把诸多房子有问题的业主联系起来,把所有问题集中反应。

产权问题

产权问题——怎么破?

正常的土地使用期限是70年,但是由于拆迁、工期等各种原因,业主所拥有的产权会受到影响,也有可能是,地区规划一直在变更,导致开发商拿了地以后不能立即开发销售;还有一些开发商则存在自身捂地或者捂盘?#21335;?#35937;,导致产权缩水。

支招:《土地使用证》等五证需放置在售楼处显著位置,购房者可以很方便地查询土地使用年限。此外,购房合同的第一条便对使用年限进?#36763;?#35828;明。?#30340;?#20154;士提醒购房者,看到"价廉物美"?#21335;?#30446;,应将年限损失折算进行考量,不要急于"捡便宜"买了缩水的楼盘。

面积缩水问题

面积缩水问题——怎么破?

市民?#26434;?#22303;地规划方面的知识了解有限,很多购房者面对开发商布下的"缩水陷阱"却浑然不知。有的"缩水"会让购房者在经济上蒙受损失,但目前一些购房者对这些"缩水"陷阱却浑然不知。不良开发商一般会在最终面积核算中,增加你的公摊面积,让套内建筑面积缩水,最终的总面积增加?#20197;?#21152;的幅度往往不突破3%。

支招:按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件?#35270;?#27861;律若干问题的解释》,房屋建筑面积与约定面积不符时,合同有约定的从约定,无约定的误差比例在3%以内的双方据实结算,面积误差比超出3%部分的房价款由开发?#22363;?#25285;,所有权归你。此外,买房人收房时,要向开发商索要《商品房面积测绘?#38469;?#25253;告书》,如?#24742;?#31215;有异议,可委托相关测绘单?#27426;悦?#31215;重测。

交房?#24736;?#38382;题——怎么破?

"开发商在之前没有任何的通知和解释,而在交房日子突?#20976;?#20132;不了",这种情况在许多购买了期房的业主身上时而发生,而且很多业主?#38469;?#22312;外面租房子居住。定期无法交房,租房的费用?#25346;?#33258;己承担。而且,很多业主与装修施工队?#23478;?#32463;谈好,等交房后立即开?#38469;?#24037;,而延迟交房后,这些也没法?#35789;?#36827;?#23567;?

支招:一旦发生这种情况,购房者一般还不能马上解除合同,而是两方约谈一致,给予一个宽限的日期,让开发商在宽限日期内履行合同。当开发商在宽限日期内仍然不能交房时,购房者有权解除合同。预防这类情况后期发生的纠纷,可以首先在购房合同中写明,开发商如果不能按期交房可以给予一定时期的宽限期,在宽限期内仍然不能交房的,开发?#22363;?#25285;违约责任。违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到?#23548;?#20132;房日期所发生的利息计算。违约金一般?#27492;?#20132;购房款的一定比例计算,但一般不能超过所交房款的20%。

私改规划问题——怎么破?

开发商在建设项目的过程中,擅自更改规划,如小区绿化变更、原有的沿街会所和物管用房都将用作商铺经营、?#20449;?#30340;幼儿园消失、外立面材料私?#21592;?#26356;等等。?#23548;?#20132;房与效果图、平面图、沙盘图规划和?#23548;?#20986;入较大。

支招:小区存在规划变更的问题,首先应掌握一些基本证据,了解小区的规划情况、竣工情况等等,看是否有合法的变更理由。基本证据证实后可通过诉讼手段追究开发商和相关主管部门的责任。在没有给开发商施加足够压力的情况下,开发商是不会有诚意来谈判的。

买房——得做好充足准备

买房前,提倡大家都做足功课、理性购房,?#21592;?#20813;在购房后产生不必要的纠纷。如选择有实力、有口碑的知名开发商,查看“五证三书?#20445;?#20102;解购房者的主要权利和义务,理性的比较分析作切合?#23548;实南?#36153;等,?#38469;?#36141;房?#21271;?#19981;可少的标准动作。

买房时,可以请专业人士陪同,这样在看房或者签订合同时,不会轻易上当受骗;

买房后,如果遭遇纠纷,应该保存好相关凭证,大胆拿起法律武器维权。

如今社会,生活条件越来越好,可是买房的问题越来越多。?#24065;?#20027;的房屋出现问题时,购房者应该学会理性维权,在跟开发商交涉?#24065;?#23398;会保留证据并通过法律渠道解决。

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